Pre Martina a Ľudmilu je chorvátska Opatija druhým domovom už od ich premiérovej návštevy, o kúpe vlastnej nehnuteľnosti rozhodli až adventné a novoročné oslavy, ktoré sú v tejto oblasti neprekonateľné. Spoločné cestovateľské hodnoty a vášeň pre Chorvátsko ako také vyústili až k vzniku portálu s chorvátskymi nehnuteľnosťami Domov pri mori.
Na chorvátskom realitnom trhu sú ako doma a poskytujú kompletné služby, ktoré vás privedú až k vysnívanej rekreačnej nehnuteľnosti presne na mieru. Na vlastnú päsť sa podľa Martina v Chorvátsku neoplatí hľadať apartmán či vilu a podotýka, že realitné kancelárie sa v tomto smere stanú pre vás tzv. lokálnymi spojencami. Podstatné je vymedziť si nároky, takisto vás neminú kompromisy a aj keď sa to tak nemusí zdať, balkón či terasa môžu predstavovať zbytočnú požiadavku. Na kúpu chorvátskej nehnuteľnosti sme sa pýtali Mgr. Martina Majerského, konateľa realitnej kancelárie PROSYNTETIK, s.r.o.
Ako ste sa dostali bližšie k chorvátskemu trhu nehnuteľností? Ako sa to celé začalo?
Istriu, konkrétne mesto Opatiju, sme prvýkrát navštívili v roku 2012 a odvtedy je pre nás špeciálnym miestom. Dnes už môžeme povedať, že je naším druhým domovom. Toto mesto nás na prvý pohľad očarilo svojou eleganciou, mediteránnou zeleňou, špičkovými službami, reštauráciami, kultúrnymi podujatiami, čistými plážami a nekonečnými promenádami. Vďaka svojej polohe a blízkosti z Bratislavy (570 km) sa stalo našou prvou voľbou, kam sme vycestovali vždy, keď sme mali pár dní voľno, chuť zmeniť prostredie a načerpať sily.
Čím ste si museli prejsť, kým ste sa dostali na takúto profesionálnu úroveň?
Na Slovensku podnikám od roku 1999 a mám pocit, že profesionalita je daná v génoch. Pokiaľ chcete veci robiť správne a poctivo, viete tak robiť od začiatku a tým si priťahujete aj rovnakých ľudí. Aktuálne máme na chorvátskom realitnom trhu k dispozícii viac ako 50 realitných agentov. Ľudský faktor sa celkom eliminovať nedá, ale snažíme sa.
Prečo sa Slovákom oplatí zakúpiť nehnuteľnosť práve v Chorvátsku? Aké sú výhody?
Chorvátsko je iný svet, a to len pár hodín jazdy autom. Každý si tu nájde to svoje aj mimo hlavnú turistickú sezónu. Úžasne čisté more, ostrovy, gastronómia, história, turistika… Chorvátsko urobilo obrovský krok vpred a vôbec sa nezdá, že by chceli v najbližšej dobe spomaliť.
Výhody sú jednoznačne spojené s členstvom v EÚ a prijatím eura, jednoduchá dopravná dostupnosť autom, vlakom i lietadlom. Nenapadá mi žiadny relevantný dôvod, prečo si nekúpiť rekreačnú nehnuteľnosť práve tu.
Ako si vy spomínate na kúpu prvej nehnuteľnosti? Odkiaľ ste čerpali informácie a rady?
Keď sa nám narodil syn, bývanie v hoteloch stratilo svoje výhody a prišli na rad apartmány a odtiaľ bol už len krok k vlastnému bývaniu. Rozhodujúci bol náš pobyt v Opatiji počas adventu v roku 2021. Vianočná atmosféra a novoročné oslavy nás doslova šokovali v pozitívnom zmysle slova a bolo rozhodnuté.
Informácie som čerpal hlavne od miestnych ľudí a agentúr. Už vtedy mi bolo jasné, že kvalita služieb je veľmi rozdielna. Chorváti nie sú jednoduché povahy a ich motivácia a ochota poradiť mi a venovať potrebný čas bola mierne nižšia ako bonitnejšiemu kupujúcemu napr. z Nemecka. Pokiaľ by som mal možnosť využiť vyhľadanie nehnuteľnosti na mieru tak, ako to robíme aktuálne my, určite by som ju využil.
Vo svojej ponuke máte rôzne chorvátske lokality, Istria či Rovinj. Podľa čoho si vybrať? Ako zistíme, ktorá lokalita nám pasuje najviac?
My Slováci sme scestovaní a veľmi dobre poznáme Chorvátsko aj vďaka našim rodičom. V roku 2022 navštívilo Chorvátsko 508 000 Slovákov. Každý má rád niečo iné a každá oblasť má svoje plusy i mínusy. My odporúčame vždy zvážiť Istriu hlavne kvôli dopravnej dostupnosti i celoročnému vyžitiu. Advent v Opatiji patrí k najkrajším v Európe a v decembri 2023 tu bolo rekordných 63 000 prenocovaní. Nižšie položené časti Chorvátska sú mimo hlavnú turistickú sezónu prázdne a ostrovy obzvlášť. Opäť, je určitá skupina ľudí, ktorá práve túto samotu vyhľadáva.
Aké štandardné požiadavky najčastejšie od klientov dostávate? Čo taká dovolenková nehnuteľnosť musí spĺňať?
Častokrát nám klienti opíšu ich vlastný domov a snažia sa nájsť podobnú nehnuteľnosť aj v Chorvátsku. To podľa môjho názoru veľmi nefunguje. Pri rekreačných nehnuteľnostiach je potrebných ešte viac kompromisov ako pri „hlavnom“ bývaní. Častokrát rezonuje požiadavka balkónu či terasy, ale vo finále človek, ktorý strávi celý deň vonku na slnku a na pláži, terasu či balkón až tak veľmi nevyužije.
Rodina s deťmi, jednotlivci či páry. Ako sa líšia nároky, keď odhliadneme, samozrejme, od tých priestorových? Aké sú zvyčajne ich podmienky?
Zatiaľ, čo rodiny často hľadajú väčšie byty, jednotlivci alebo dôchodcovia sa zameriavajú na menšie a praktickejšie riešenia. Spoločnou požiadavkou všetkých klientov však zostáva lokalita, najmä blízkosť k moru. Vzdialenosť od mora je pritom jedným z hlavných faktorov, ktorý ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti. Nakoľko poskytujeme vyhľadanie nehnuteľnosti na mieru podľa požiadaviek klienta, je vhodné čo najlepšie a najrealistickejšie zadefinovať požiadavky a predstavy a zladiť ich s rozpočtom.
Aká najluxusnejšia a najdrahšia nehnuteľnosť sa vám dostala do rúk? V čom bola špeciálna?
Do našej ponuky zaraďujeme primárne nehnuteľnosti, ktoré nevyžadujú rozsiahlu rekonštrukciu. V našej ponuke sú apartmány, kamenné domy i luxusné vily, ktoré sú pripravené na užívanie, prípadne vyžadujú len menšie kozmetické interiérové úpravy, pričom ceny začínajú od 150 000 €. Som toho názoru, že z rekreačnej nehnuteľnosti by sa nemala stať starosť, ale len radosť.
Nehnuteľnosti na Istrii z obdobia Rakúsko-Uhorska sú veľmi žiadané a vzácne, vyžarujú ducha a atmosféru, čomu zodpovedá aj cena. Aktuálne najluxusnejšou nehnuteľnosťou v našej ponuke je kompletne zrekonštruovaná vila z obdobia Habsburgovcov s úžasnou záhradou v cene 12 mil. €, ktorá je situovaná priamo pri mori. Je potrebné si uvedomiť, že v Chorvátsku a na Istrii obzvlášť, je veľký tlak na cenu zo strany zahraničných kupujúcich (prevažne rakúskych či nemeckých), ktorí ceny šponujú vyššie. Avšak, na druhej strane, pri predaji je nehnuteľnosť na Istrii vysoko likvidná.
Čo robiť, ak nedisponujeme dostatkom financií? Oplatia sa požičať z chorvátskej banky?
Občan EÚ má právo požiadať o úver v chorvátskej banke. Výška úveru je do 60 % z hodnoty nehnuteľnosti. Je to proces, ktorý vyžaduje určitú dávku trpezlivosti a s neistým výsledkom. Osobne skôr kupujúcim odporúčam vybaviť si bezúčelový úver u nás (tzv. americkú hypotéku) ručený nehnuteľnosťou na bývanie na Slovensku. Takto získané financie prídu kupujúcemu na účet a následne v Chorvátsku vystupuje ako hotovostný kupujúci, čo má svoje výhody vo vyjednaní si lepšej ceny u predávajúceho.
Do akej miery sa Slovákov týkajú dane a odvody? Aké platby nás ako vlastníkov neminú?
Pri kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku sa platí daň z nadobudnutia nehnuteľnosti vo výške 3 % z kúpnej ceny. Daň platia domáci i cudzinci. Od tejto dane sú oslobodené novostavby, ktoré sú v režime DPH. Vtedy sa daň neplatí. Počas prevádzky sa platí daň z rekreačnej nehnuteľnosti, ktorá je v prípade mesta Opatija 5 €/m2/rok. Nič dramatické. V Chorvátsku je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane už po 2 rokoch od jej nadobudnutia (v SR je to 5 rokov). To je pre investorov veľmi lákavý argument.
Na aké skryté nástrahy by ste pri kúpe nehnuteľnosti upozornili?
Ako vždy a všade, a pri nehnuteľnostiach nevynímajúc, treba byť obozretný. Určite je potrebné preveriť právny stav nehnuteľnosti, čo za vás urobí realitný agent a právnik. Pokiaľ nie ste odborník v oblasti stavebníctva, odporúčam prizvať si niekoho na posúdenie stavu apartmánu či domu a ak niečo nesedí a nemáte dobrý pocit, určite radšej hľadajte ďalej.
Aké chyby robia záujemcovia? Na čo by sme sa nemali zabudnúť spýtať?
Podľa môjho názoru, chybou je kúpa na vlastnú päsť a nevyužiť služby realitnej kancelárie. Provízia RK je z celkovej ceny nehnuteľnosti zanedbateľná, avšak služby, ktoré získate vám výrazne uľahčia proces nadobudnutia. Zároveň získate lokálneho spojenca, ktorý vám v prípade potreby bude vedieť poradiť, čo a kde vybaviť, prípadne zoženie vodoinštalatéra, elektrikára.
Aké povinnosti nás čakajú v súvislosti s celoročnou prevádzkou štandardného apartmánu? Koľko nás vyjde v roku 2025?
Novinkou pre rok 2025 je potrebný písomný súhlas susedov vo viac bytových domoch, pokiaľ chceme apartmán prenajímať turistom. Chorvátsko je postavené na prenájmoch a prax ukáže, ako veľmi toto nariadenie ovplyvní prenájmy i susedské vzťahy. Aktuálne nemám žiadne informácie o výraznom náraste cien prevádzky nehnuteľnosti. Dokonca nám HEP (chorvátske elektrárne) znížili pre rok 2025 mesačné zálohové platby za elektrinu, čo poteší. Pre príklad prevádzka nášho 3-izbového apartmánu v meste Opatija stála v roku 2024 rovných 150 €/mesiac vrátane internetu.
Ako očakávate, že sa budú hýbať ceny nehnuteľností v Chorvátsku v tomto roku? Čo ich najviac ovplyvní?
Nikto nemá sklenenú guľu ani patent na rozum, aj keď mnohí sa tak tvária. Pokiaľ sa pozrieme na štatistiky Eurostat-u, tak ceny nehnuteľností v Chorvátsku medziročne kontinuálne stúpajú už roky a nič nenaznačuje, že by mal nastať obrat. Pre porovnanie miera zhodnotenia investície do nehnuteľnosti v prvom kvartáli 2024 v porovnaní s rokom 2023 bol nárast v Chorvátsku +9% a na Slovensku -3% (Eurostat, 5/7/2024).
Rekreačnú nehnuteľnosť je potrebné vnímať nielen ako investíciu z finančného hľadiska, kde očakávame zhodnotenie vyjadrené v eurách. Pre mňa je rekreačná nehnuteľnosť v Chorvátsku aj o zmysluplnom trávení voľného času s rodinou a priateľmi, kedy blahodarný vplyv mora na naše zdravie je na nezaplatenie.
